O distrato imobiliário é um recurso jurídico que viabiliza a rescisão de um contrato de comum acordo entre as partes envolvidas. De maneira geral, trata-se de um acordo formalizado entre contratantes para dar fim ao vínculo estabelecido. Isso independe da razão que motive a rescisão. O que define esse tipo de rescisão de contrato é justamente o consentimento unânime entre todas as partes interessadas no negócio.

É importante salientar que o distrato de contrato imobiliário é um documento independente. Assim, ele prescinde de um contrato original. Ele pode ser efetuado a qualquer momento, caso não houver obrigações pendentes.

De modo geral, o distrato é uma via legal para a dissolução amigável de acordos comerciais, entre eles a compra de imóvel. Sua função é proporcionar um acordo, no qual que todas as partes estejam de acordo com os termos da rescisão.

O que é o distrato imobiliário?

A Lei nº 13.786/18 é a legislação conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, e regula esse tipo de operação. Ela foi criada para regular o cancelamento de contratos de compra e venda de imóveis. Seus dispositivos visam garantir segurança jurídica a pessoas físicas e jurídicas que compram e vendem imóveis.

Antes dessa lei, não havia clareza sobre o processo de distrato. Isso fazia com que muitos casos ficassem muitos anos na justiça. Já houve decisões judiciais determinando que construtoras reembolsassem 90% do valor pago por desistentes. Isso fazia com que obras parassem, gerasse grandes atrasos, além de enormes prejuízos financeiros para quem comprava imóveis.

A Lei do Distrato Imobiliário, por exemplo, definiu prazos para arrependimento da transação. Além disso, estabeleceu a porcentagem a ser restituída aos compradores ou compradoras.

O prazo para o fim de um contrato imobiliário não é rigidamente definido. Existem duas hipóteses de cálculo temporal de até quando essa operação pode ser feita.

A primeira é quando uma das partes realizou investimentos significativos para a execução do contrato. Nesse caso, a rescisão unilateral só terá efeito após decorrido um período adequado. Também deve-se levar em conta os valores envolvidos.

A segunda é quando acontece o distrato por custo excessiva em contratos de execução continuada. No caso, a prestação de uma das partes deve proporcionar um encargo desproporcional para ela. Aqui, será necessário que as partes avaliem os termos e as condições do contrato. Assim, poderão determinar o momento apropriado para a sua resolução.

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Tipos de desistência de contrato

Há dois tipos de distrato, o unilateral e o consensual.

O distrato unilateral acontece quando uma das partes envolvidas no contrato expressa o desejo de rescindi-lo. Isso pode ter penalidades ou não, a depender do que foi estabelecido previamente. Dito de maneira mais simples, isso ocorre, por exemplo, quando alguém decide encerrar antecipadamente um contrato de aluguel de imóvel.

Essa medida pode ser motivada por uma variedade de razões. Antes de fazer um distrato unilateral, é fundamental observar os termos do contrato. Por exemplo, pode haver multas e outros encargos.

Por sua vez, o distrato consensual acontece quando todos os lados envolvidos em um contrato decidem encerrá-lo antes do prazo. Esse processo costuma ser mais simples, já que com ambas partes concordando, dificilmente haverá alguma disputa na justiça.