Colocar um imóvel próprio para aluguel é uma alternativa interessante de renda. Mas como calcular o valor?

Se o assunto é o aluguel de imóveis, não faltam perguntas. Com certeza, uma das mais importantes é o valor do próprio aluguel. A dúvida, geralmente, é tanto para o inquilino (locatário) quanto para o locador (proprietário). A maioria das pessoas não sabe como funciona a precificação desse serviço.

O preço do aluguel precisa ser calculado de maneira metódica para que ambas as partes sejam justamente contempladas. Há uma série de fatores que devem ser avaliados e levados em consideração para que o cálculo seja correto.

Alguns desses pontos são técnicos, podendo ser analisados com maior precisão e objetividade. Esses são mais simples, havendo alguns dispositivos já usados por especialistas e empresas — como imobiliárias. Contudo, também existem aspectos mais subjetivos. Via de regra, são aspectos relacionados com a qualidade de vida de quem utilizará o imóvel. São elementos parecidos com aqueles que utilizamos para definir o valor do preço de venda de uma casa ou apartamento.

Aqui, explicamos alguns detalhes que precisamos considerar para constituir um preço para se alugar um imóvel.

Precificação do aluguel: como é feito o cálculo?

Um cálculo correto do preço do aluguel é fundamental para que a locação seja feita de maneira justa e competitiva.  De fato, ninguém quer ter um imóvel literalmente parado, sem pessoas morando e se desgastando com o tempo. Ao mesmo tempo, uma pessoa que tenha um imóvel não quer investir em um imóvel para que ele se torne um prejuízo constante.

Dito de outro modo, um aluguel de preço muito alto tende a ficar parado, sem pessoas dispostas a locá-lo. Por sua vez, um valor de aluguel baixo demais poderá atrair pessoas interessadas, mas podem não cobrir os custos de manter o imóvel (que vão de impostos, como o IPTU, até retorno depois de ter investido nele, dentre outros pontos).

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Base de cálculo

Para evitar que o preço de um aluguel seja excessivamente alto ou baixo, existe uma base de cálculo aceita no mercado. É muito importante considerar alguns índices objetivos, que servem como base deste mercado. Assim o cálculo pode ser mais justo e rápido.

O cálculo de aluguel mais básico e comum é o de aplicar um valor de 0,5% a 1% ao mês sobre o valor de mercado do imóvel. Por exemplo, para um imóvel que vale R$300 mil, o valor do aluguel deve ficar entre R$1.500 e R$3.000 ao mês.

Este valor pode ser ajustado todo ano também conforme um índice aceito no mercado. No caso, o da inflação. O valor cobrado no aluguel de imóveis, segundo a FGV (Fundação Getúlio Vargas), é reajustado conforme a inflação. No caso, de acordo com o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado).

Fatores subjetivos

Assim como o preço de venda, o preço do aluguel é alterado por fatores menos objetivos. A localização, por exemplo. A proximidade de redes importantes de infraestrutura pode elevar o preço. Estar próximo de áreas comerciais, acesso farto a serviços e lazer, além de o imóvel estar em áreas mais seguras, pode aumentar o preço do aluguel.

Por sua vez, distância das áreas com mais serviços e comércio, trânsito intenso e engarrafamentos, ou estar em área com problemas de segurança, podem impactar negativamente no preço do aluguel.

O tamanho do imóvel também interfere no preço do aluguel. Quanto maior, mais quartos e mais itens de comodidade e qualidade de vida, mais alto será o preço. Além disso, existem serviços associados ao imóvel que podem elevar o preço. Uma portaria 24h, por exemplo, acrescenta valor ao aluguel.

Como calcular o preço do aluguel?

Tendo em vista as informações acima, é possível calcular o valor para se alugar o imóvel. Se a parte objetiva é mais fácil, pois basta fazer a conta, a parte subjetiva pode trazer mais dúvidas.

Por isso, consultar especialistas ou utilizar metodologias oferecidas por sites especializados pode ser uma solução. Além disso, comparar com o preço praticado noutros aluguéis da mesma região do imóvel também pode ser uma ótima opção.

Uma recomendação é acompanhar o IVAR — Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, da FGV portal.fgv.br/ivar.